Maisons de vacances: les nouvelles normes du DPE
Ce 21 mai, les sénateurs ont adopté une proposition de loi prévoyant une plus forte régulation et une modification de la fiscalité des meublés de tourisme. Si la plateforme Airbnb n’est pas directement visée par le texte, son développement a été au cœur des débats, accusé de concurrencer dangereusement le marché des locations traditionnelles à l’année.
Maisons de vacances, les nouvelles normes du DPE
Votée à l’Assemblée nationale en janvier dernier, la proposition de loi « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif » a été adoptée ce 21 mai par les sénateurs, dans un large consensus entre les différents groupes politiques.
Le texte, composé de deux volets, prévoit d’abord de renforcer la règlementation en matière de locations saisonnières. Les loueurs seront ainsi soumis aux mêmes obligations de rénovation énergétique que celles qui s’appliquent aux locations classiques à l’année.
La proposition de loi s’attaque également aux avantages fiscaux dont bénéficient les loueurs de meublés de tourisme. Dans les zones tendues, les meublés touristiques bénéficient actuellement d’un abattement de 71 %, contre 30 % pour les locations classiques. « Cet avantage apparaît aujourd’hui excessif au regard de ceux dont jouissent les propriétaires de logements en location, sans justification particulière au regard des charges induites par la gestion des biens », a concédé le ministre du Logement Guillaume Kasbarian, en ouverture des débats.
Les meublés touristiques soumis aux obligations de rénovation énergétique, d’ici 10 ans
La proposition de loi comporte deux volets principaux. Le premier vise à renforcer la réglementation des locations saisonnières. Les propriétaires de meublés de tourisme seront désormais soumis aux mêmes obligations de rénovation énergétique que les locations classiques à l’année. Cela inclut l’inscription des biens sur une plateforme spécifique, accompagnée de plusieurs justificatifs, tels que la conformité aux normes de sécurité incendie.
Les passoires thermiques
Actuellement, dans le parc locatif classique, les logements classés G, appelés « passoires thermiques », ne pourront plus être loués à partir de 2025. Jusqu’à présent, les meublés de tourisme échappaient à cette contrainte. La nouvelle loi cherche à corriger cette disparité. Les sénateurs ont cependant assoupli cette obligation en prolongeant le délai de mise en conformité énergétique jusqu’au 1er janvier 2034, au lieu des cinq ans initialement prévus par les députés. Les propriétaires qui louent occasionnellement leur résidence principale sont exemptés de cette obligation.
Pour les professionnels du diagnostic énergétique, cette loi signifie que les meublés de tourisme devront obtenir une étiquette énergétique d’au moins E d’ici 2034, alignant ainsi les exigences avec celles des locations à l’année.
Cette mesure est essentielle pour réduire le nombre de logements énergétiquement inefficaces sur le marché et encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leurs biens.
Ces ajustements visent à harmoniser les normes énergétiques entre les différents types de locations, réduisant ainsi l’impact environnemental du secteur immobilier et incitant les propriétaires à adopter des pratiques plus durables.
Suppression de la « niche fiscale Airbnb » : le Sénat adoucit l’article voté à l’Assemblée
Plus tard dans la soirée, les sénateurs se sont une nouvelle fois prononcés pour la fin de la « niche fiscale Airbnb ». En décembre 2023, lors de l’examen du projet de loi de finances, la fin de cet avantage fiscal pour les locations de meublés touristiques avait déjà été votée par le Sénat, puis conservée par erreur par le gouvernement, lors de l’adoption du texte par 49.3. Les meublés touristiques bénéficient actuellement d’un abattement de 71 %, contre 30 % pour les locations classiques. L’amendement du Sénat dans le projet de loi de finances réduisait cet abattement à 50 % pour les meublés touristiques classés – labélisés en raison de leur qualité – et à 30 % pour les biens n’ayant pas obtenu ce label.
La proposition de loi examinée ce 21 mai prévoyait initialement d’aller plus loin. À l’Assemblée, les députés avaient voté en faveur d’un abattement généralisé à 30 %, que le logement soit classé ou non. Une disposition sur laquelle est revenue le sénateur LR Jean-François Husson, rapporteur de cet article au nom de la commission des finances, proposant de revenir à un abattement de 50 % pour les meublés classés, dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires par an. Un retour en arrière du Sénat critiqué par la gauche de l’hémicycle, rejointe par Max Brisson (Les Républicains) : « Le chiffre d’affaires médian des propriétaires d’un meublé de tourisme est de 4 500 euros à l’année. Un plafond de 77 700 euros risque de profiter encore aux multipropriétaires, qui font de la location touristique un business. »
L’article a finalement été adopté tel que rédigé par le rapporteur général de la commission des finances, avec le soutien partiel du gouvernement. Si Guillaume Kasbarian a reconnu l’inégalité de la fiscalité actuelle, il a expliqué que le gouvernement restait « par principe, défavorable aux dispositions fiscales dans les textes ordinaires ».
Transformation des bureaux en habitations
Après l’adoption du texte aux alentours de 23 heures, les sénateurs poursuivent leur soirée dans l’hémicycle par l’examen de la proposition de loi prévoyant la transformation de bureaux en habitations, également prévue à l’ordre du jour ce 21 mai. Le ministre Guillaume Kasbarian reviendra également au Sénat courant juin, pour défendre un nouveau projet de loi. Une profusion de textes sur les questions de logement vivement critiquée par la présidente de la commission des affaires économiques. Dominique Estrosi Sassone (Les Républicains) a dénoncé une « succession de petites propositions de loi pointillistes, technicistes, (…) certes utiles mais tellement partielles », jugeant ces lois incapables de résoudre la crise du logement dans son ensemble.
Une commission mixte partitaire sur la proposition de loi régulant les Airbnb doit maintenant se réunir dans les prochains jours.
